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　　一、起草背景

　　为深入贯彻落实国家、省关于城市更新和低效用地再开发的决策部署，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171 号）《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第 279 号）等文件精神，鉴于我市2018 年出台的《365bet(中国)官方网站 市城区 “三旧” 改造补缴土地出让金办法》（潮府规〔2018〕23 号）有效期届满，随着“三旧” 改造政策的推进，该文件在地价计收细分标准、与新政策衔接等方面已不能完全适应新形势。因此，为推动低效用地盘活，推动项目早日落地，规范全市出让金计收工作，出台全市“三旧”改造土地出让金政策，形成更贴合我市 “三旧” 改造实际、更具操作性的地价计收规则显得非常必要。

　　二、制定依据

　　（一）《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》

　　（二）《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》

　　（三）《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》

　　（四）《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》等

　　三、文件的制定程序说明

　　《办法》已按规定征求各县区、市直有关单位及社会公众的意见，经市自然资源局政策法规科合法性审查，并经市自然资源局领导班子集体研究、市市场监督管理局公平竞争审查，市司法局合法性审核，由制定机关主要负责人签发，符合有关程序和相关规定。

　　四、主要内容说明

　　《办法》坚持系统思维，树立“算大账”思想，主要以自然资源部低效用地再开发、广东省“三旧”改造政策为依据，提出三十条细化措施。

　　《办法》共四章三十条，涵盖总则、土地价款计收与补偿、补缴土地价款办理程序、附则四个部分，主要内容如下：

　　第一章 总则：明确文件的制定依据、适用范围以及项目地价计收的总体原则。

　　第二章 土地价款计收与补偿：针对不同用地性质、改造类型细化计收规则，主要包括：

　　（1）除“工改工”（工业改工业）项目外，国有出让建设用地的土地使用权人申请按建设用地规划条件自行改造，协议出让给原土地使用权人的，应补缴的土地价款=（新建设用地规划条件下的出让土地使用权市场价格-拟出让时原土地使用条件下剩余年限的土地使用权市场价格）×折扣率（如R≤2.0 折扣率为 40%，2.0<R≤3.0折扣率为45%）。国有划拨用地：先补缴划拨转出让的价款，再按上述出让用地规则补缴土地价款。

　　（2）旧村庄成片改造中，农村集体经济组织申请按建设用地规划条件自行改造或合作改造，通过“三旧”改造政策将集体建设用地征为国有建设用地后，申请办理协议出让手续的（含成片改造中涉及的原市城区经市政府“城中村”政策清理并已颁发《国有土地使用证》的住宅用地、少量工业用地等），应补缴的土地价款=新建设用地规划条件下的土地评估市值×折扣率（如R≤3.1折扣率为10%，3.1<R≤3.5折扣率为15%）。

　　（3）旧村庄改造项目中，主要涉及集体建设用地中的公共设施用地、企业用地等非村民居住点的用地，农村集体经济组织申请按建设用地规划条件自行改造或合作改造，通过“三旧”改造政策将集体建设用地征为国有建设用地后，申请办理协议出让手续的，应补缴的土地价款=新建设用地规划条件下的土地评估市值×40%。

　　（4）符合我市城市更新改造相关规定中无法提供有效的公益性用地的，改造主体可以通过缴纳公益性用地土地价款，视为公益性用地移交。应缴纳公益性用地价款=新建设用地规划条件下的出让土地使用权市场评估单价×未落实移交面积（涉及多种用途的，按该宗地的平均土地评估价值计收）。

　　（5）政府收储补偿：经市、县（区）人民政府同意，政府收储后公开出让的“工改商、住”“商改商、住”项目，“三旧”用地原权利人将用地交由政府收回，由政府给予“三旧”用地原权利人补偿的，可按土地出让成交价的一定比例补偿给“三旧”用地原权利人，也可采取等值物业返还等方式给予补偿。如湘桥区、潮安区枫溪镇范围内的“工改住”项目，改造后规划净容积率2.0以下（含）部分，按照该部分公开出让成交价的50%计算补偿款;规划净容积率2.0以上部分，按照该部分的公开出让成交价的10%计算补偿款；两者之和为政府给与原权利人的补偿总价款。

　　（6）在旧村庄改造中，市、县（区）人民政府通过征收农村集体建设用地（或已经批准的旧村庄集体建设用地征为国有建设用地）进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按一定比例，依照有关规定专项用于支持村集体经济的发展。

　　第三章 补缴土地价款办理程序：明确 “申请→评估→拟订土地供应方案→市、县（区）政府审批→签订土地出让合同→出具建设用地批准文件” 全流程。

　　第四章 附则：明确本办法“三旧”“三地”“少量工业用地”“无偿移交公益性项目用地”“无偿移交住房”的含义；对《办法》实施前政府主导的“三旧”改造项目土地出让金计收有关事项已经有批准权的人民政府同意的，按原决议的土地出让金补缴方式（全额计收或按一定折扣率计收）执行；以及《办法》施行时间等。

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